공사 도급계약서

이런 경우에는 맞지 않습니다

• 수급인(원사업자)이 공사의 일부를 다른 건설사업자에게 하도급하는 경우 — 건설산업기본법이 말하는 공정거래위원회 건설업종 표준하도급계약서를 씁니다(제22조 제3항). 하도급은 건설산업기본법과 하도급법에 따라야 합니다(일반조건 제32조).
• 국가·지방자치단체 등이 발주하는 공공 공사 — 민간건설공사 표준도급계약서가 아니라 발주기관이 정한 계약서와 계약조건을 씁니다.
• 공사 현장에서 하루 단위로 일할 사람을 고용하는 경우 — 도급이 아니라 근로계약이므로 건설일용근로자 표준근로계약서를 씁니다.
• 공사 금액을 먼저 알아보는 단계 — 계약서가 아니라 견적서로 비교하고, 합의한 산출내역서를 계약서에 붙입니다.

비슷한 문서와의 차이

• 계약문서는 도급계약서·일반조건·공사계약특수조건·설계서·산출내역서로 이루어지고 서로 보완합니다(일반조건 제3조 제1항). 설계서는 공사시방서·설계도면·현장설명서와 공사기간 산정근거를, 산출내역서는 수급인이 물량내역서에 단가를 적어 낸 내역서를 말합니다(제2조). 특수조건으로 일반조건과 다르게 정할 수 있지만, 설계변경·경제상황 변동에 따른 금액·기간 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 않는 등 현저히 불공정한 특약은 그 부분이 무효입니다(제3조 제3항, 건설산업기본법 제22조 제5항).
• 시행령은 도급계약에 적을 사항으로 공사내용, 도급금액과 그중 임금에 해당하는 금액, 착수·완성 시기, 선급금·기성금의 시기·방법·금액, 손해 부담, 설계변경·물가변동에 따른 변경, 산업안전보건관리비, 보험료 등 부담금, 폐기물 처리, 인도 검사와 시기, 완성 뒤 대금 지급 시기, 지체 시 손해배상, 하자담보책임기간과 담보방법, 분쟁 해결방법 등을 정합니다(건설산업기본법 시행령 제25조 제1항).

준비할 것

• 공사명·공사장소·착공년월일·준공예정년월일
• 계약금액(부가가치세 포함)과 그중 노무비, 계약보증금, 선금과 지급 시기, 기성부분금 주기
• 설계서(시방서·도면 등)와 산출내역서, 지급자재의 품목·수량
• 공종별 하자보수보증금율·하자담보책임기간, 지체상금율, 대가지급 지연 이자율, 물가변동 적용기준(품목조정률·지수조정률), 원자재 가격 연동 비율
• 도급인·수급인의 주소와 성명(상호)

항목별 작성 방법

도급계약서 1~15번 항목

공사명·장소·착공일·준공예정일·계약금액(부가가치세 포함, 노무비 따로)·계약보증금·선금·기성부분금·지급자재를 적고, 하자담보책임은 복합공종이면 공종별로 계약금액·하자보수보증금율·책임기간을 나눠 적습니다. 지체상금율·지연이자율·물가변동 적용기준(품목조정률 또는 지수조정률)도 고릅니다.

선금과 기성금(제11조·제24조)

선금은 수급인이 청구한 날부터 14일 이내에 지급하고(자금 사정 등으로 어려우면 사유와 시기를 서면으로 알림), 노임과 자재 확보에 먼저 씁니다. 기성부분금을 정했다면 수급인의 검사 요청에 도급인이 14일 이내에 결과를 알리지 않으면 합격으로 보고, 검사완료일부터 14일 이내에 지급합니다.

공사 변경·설계변경·물가변동(제20조~제22조의2)

도급인이 공사내용을 바꾸거나 추가·중지하면 변경계약서 등을 미리 주고, 주지 않으면 수급인이 서면으로 확인을 요청할 수 있으며 도급인은 15일 이내에 서면으로 답합니다. 설계서가 현장과 다르거나 누락·오류가 있으면 설계를 바꾸고 산출내역서 단가를 기준으로 금액을 조정합니다. 계약 뒤 90일 이상 지나고 잔여공사 금액의 100분의 3 이상 오르내리면 물가변동으로 금액을 조정하며, 원재료 가격 연동은 중소벤처기업부 표준약정서를 붙이되 소기업 발주·단기·소액·합의 배제(사유 기재)는 예외입니다.

준공검사와 대금(제27조·제28조)

수급인이 완성을 알리면 도급인은 수급인 입회 아래 지체 없이 검사하고, 통지를 받은 뒤 10일 이내에 결과를 알리지 않으면 10일이 지난 날 합격한 것으로 봅니다. 특약이 없으면 도급인은 목적물을 인도받으면서 대금을 지급하고, 늦으면 계약서의 지연이자율로 이자를 더합니다.

지체상금과 하자담보(제30조·제31조)

준공기한을 넘기면 지체일수마다 지체상금율을 계약금액에 곱한 지체상금을 냅니다(도급인 책임 등 정해진 사유의 일수는 빼냄). 하자담보책임기간은 도급인이 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 마친 날 가운데 먼저 온 날부터 시작하고, 도급인이 준 재료의 결함이나 도급인의 지시로 생긴 하자 등은 수급인이 책임지지 않습니다. 하자보수보증금은 대가를 받을 때까지 현금이나 보증서로 냅니다.

분쟁 해결(제41조)

먼저 두 당사자가 합의로 해결하고, 합의가 안 될 때의 방법으로 건설산업기본법에 따른 건설분쟁조정위원회의 조정이나 중재법에 따른 중재 가운데 하나를 계약할 때 합의해 정합니다. 조정을 고르면 상대방은 조정 절차에 응해야 합니다.

자주 틀리는 부분

• 설계서·산출내역서 없이 총액만 적는 경우 — 설계변경과 기성금은 산출내역서 단가로 계산하므로, 다툼을 줄이려면 합의한 설계서와 산출내역서를 붙입니다.
• 추가 공사를 말로만 지시하고 변경계약서를 쓰지 않는 경우 — 제20조대로 변경 내용을 서면으로 남기고, 도급인 지시로 늘어난 물량은 공사비를 증액합니다.
• 하자담보책임기간을 공종과 상관없이 한 줄로 적는 경우 — 복합공종이면 공종별로 나눠 적게 되어 있습니다.
• 분쟁 해결 방법을 고르지 않는 경우 — 조정과 중재 가운데 하나를 미리 합의해 적습니다(제41조 제2항의 예시 문구 참고).

서명·출력·제출

제출 전 확인할 것

• 거래 관계에 맞는 서식인지(민간 발주 / 하도급 / 공공 발주)
• 설계서·산출내역서·특수조건을 붙였고 계약금액과 산출내역서 합계가 맞는지
• 선금·기성금·지체상금율·하자담보·물가변동 기준·분쟁 해결 방법을 정했는지
• 특수조건에 일반조건보다 한쪽에 현저히 불리한 내용이 없는지

함께 쓰는 문서

• 용역계약서 — 일을 맡기고 대금을 주기로 할 때 업무 범위·산출물·완료 기준·기간·대금·검수·수정 횟수·범위 변경을 정하는 용역계약서입니다. 입력하면 PDF·DOCX 로 받습니다. 하도급법이 적용되는 용역위탁은 공정거래위원회 표준하도급계약서를 먼저 확인합니다.
• 견적서 — 품목·수량·단가를 넣으면 금액과 공급가액·부가가치세·합계가 계산되는 견적서입니다. PDF 와 수식이 들어간 XLSX 로 받습니다.
• 건설일용근로자 표준근로계약서 — 건설현장에서 일하는 일용근로자와 근로조건을 정하는 고용노동부 표준근로계약서입니다. 2025년 개정 표준근로계약서 HWP 파일 안에 있으며, 공식 사이트에서 받고 항목별 작성 방법을 확인합니다.
• 물품공급계약서 — 사업자끼리 물품을 사고팔 때 품목·수량·가격·납기·검수·대금 지급·불량 처리를 정하는 계약서입니다. 금액 합계를 계산해 PDF·DOCX 로 받습니다. 하도급·대리점 거래처럼 공식 표준계약서가 있는 분야는 그 서식을 먼저 확인합니다.

제공 형식·검수 정보

구분

공식 표준안

제공

국토교통부(「민간건설공사 표준도급계약서」 고시)

분야

거래·회계

제공 형식

HWP · PDF

법적 근거

건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙 — 제3항 표준계약서 사용 권장), 같은 법 시행령 제25조 — 표준도급계약서는 「민간건설공사 표준도급계약서」(국토교통부고시) 별표

검수 상태

원본 확인 · 내용 검수

마지막 확인

2026-11-01 확인

다음 확인 예정

2026-11-30

문서 ID

F157

출처·적용 범위