부동산 매매계약서

이런 경우에는 맞지 않습니다

• 집을 전세·월세로 빌리고 빌려주는 경우 — 법무부 주택임대차 표준계약서를 씁니다.
• 분양 공급계약이나 분양권·입주권 같은 지위의 매매 — 이것도 거래 신고 대상이지만(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호·제3호), 이 안내는 일반 부동산 매매를 기준으로 합니다.
• 자동차나 중고 물품을 사고파는 경우 — 각각의 양도·매매 서류를 씁니다.

비슷한 문서와의 차이

• 공인중개사가 중개하면 공인중개사가 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 주고 5년 동안 보존하며(공인중개사법 제26조 제1항, 시행령 제22조 제2항), 개업공인중개사와 그 거래를 중개한 소속공인중개사가 서명 및 날인합니다(제26조 제2항). 공인중개사는 거래금액을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 됩니다(제26조 제3항). 직거래면 당사자가 계약서를 직접 씁니다.
• 중개할 때 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장 등본이나 부동산종합증명서, 건축물대장 등본 같은 근거자료를 보여 주며 권리관계와 법령상 거래·이용 제한 등을 설명하고, 거래계약서를 작성할 때 중개대상물 확인·설명서를 서면으로 줘야 합니다(공인중개사법 제25조).
• 계약서와 거래 신고는 다릅니다 — 매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 부동산 소재지의 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 직거래는 거래당사자가 공동으로, 중개거래는 공인중개사가 신고하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제3항), 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 신고할 수 있습니다(별지 제1호서식).

준비할 것

• 거래당사자의 인적 사항(매도인·매수인, 대리인이 있으면 대리인)
• 물건의 표시 — 토지의 소재지·지목·면적, 건물의 구조·용도·면적(등기사항증명서·대장과 같게)
• 계약일, 거래금액, 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일
• 물건의 인도일시와 권리 이전의 내용(소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주는 때 등)
• 계약의 조건이나 기한(예: 토지거래허가), 중개대상물 확인·설명서 교부일자(중개한 경우), 그 밖의 약정(특약)

항목별 작성 방법

계약 전 확인

등기사항증명서로 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당권·가압류 같은 권리가 있는지 보고, 토지대장·건축물대장으로 면적과 용도를 확인합니다. 토지거래허가구역의 토지는 허가를 받지 않고 맺은 계약이 효력이 생기지 않으므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항) 계약 전에 허가 대상인지 확인합니다.

계약금과 해제

다른 약정이 없으면 계약금을 주고받은 뒤 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지, 계약금을 준 사람은 그것을 포기하고 받은 사람은 그 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 계약금·중도금·잔금의 금액과 날짜를 분명히 적습니다.

잔금·인도·등기 서류

특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인의 권리 이전과 매수인의 대금 지급은 동시에 이행합니다(민법 제568조 제2항). 생활법령 안내도 특별한 약정이 없으면 매도인은 잔금을 받으면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 넘겨줘야 한다고 설명하니, 그 때와 방법을 계약서에 적습니다.

임차인이 있는 집

대항력을 갖춘 임차인이 사는 주택을 사면 매수인은 임대인의 지위를 이어받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 임대차계약서와 보증금·기간을 확인하고, 보증금을 어떻게 정산할지 계약서에 적습니다.

특약

정해진 항목 밖에 당사자가 특별히 정하는 사항은 구체적이고 자세하게 적습니다(생활법령 안내). 매도인의 하자 담보책임을 없애는 조항처럼 한쪽의 법적 권리를 줄이는 특약은 그 의미를 이해하고 합의한 경우에만 넣습니다.

계약 뒤 거래 신고

계약일부터 30일 안에 거래 신고를 합니다. 직거래는 당사자가 공동으로(한쪽이 거부하면 단독 신고 가능), 중개거래는 공인중개사가 신고합니다. 신고필증을 받으면 매수인은 등기에 필요한 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항~제3항·제6항). 계약이 해제되면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 합니다(같은 법 제3조의2).

소유권이전등기와 취득세

대금을 모두 치른 날(반대급부의 이행이 끝난 날)부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항), 취득세는 취득한 날부터 60일 안에 신고하고 냅니다(지방세법 제20조 제1항).

자주 틀리는 부분

• 실제 거래가격과 다르게 계약서를 쓰거나 신고하는 경우 — 거짓 신고는 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 과태료 대상이고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항), 공인중개사의 거짓 금액 기재와 이중계약서 작성은 금지됩니다(공인중개사법 제26조 제3항).
• 거래 신고를 30일 안에 하지 않는 경우 — 500만원 이하의 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제1호).
• 계약 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 보지 않는 경우 — 그사이 새 근저당권이나 가압류가 생겼는지 확인합니다.
• 토지거래허가구역 안의 토지를 허가 전에 확정 계약으로 맺는 경우 — 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항).

서명·출력·제출

제출 전 확인할 것

• 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방이 같은지(대리인이면 대리권을 확인했는지)
• 근저당권·가압류 같은 권리관계와 토지거래허가 대상인지
• 금액·지급일·인도일·등기 서류를 넘겨주는 때·특약이 합의한 대로인지
• 임차인이 있으면 임대차 내용과 보증금 정산 방법
• 계약 뒤 30일 안 거래 신고, 대금을 모두 치른 날부터 60일 안 소유권이전등기, 취득세 신고·납부 일정

함께 쓰는 문서

• 주택임대차 표준계약서 — 법무부가 국토교통부와 협의해 정한 주택 전세·월세 표준계약서입니다. 공식 사이트에서 PDF·HWP 를 받고 항목별 작성 방법을 확인합니다.
• 내용증명 기본 양식·발송 안내 — 상대방에게 보낼 내용증명 문서를 작성하고, 우체국 창구나 인터넷우체국으로 보내는 방법을 안내합니다. 인터넷우체국 문서 기준(쪽번호 없음·여백)에 맞춰 만든 PDF·DOCX 를 받습니다.

제공 형식·검수 정보

구분

신청·작성 안내

제공

정해진 서식 없음(거래당사자·개업공인중개사가 작성)

분야

부동산

법적 근거

공인중개사법 제26조·같은 법 시행령 제22조(거래계약서의 작성·기재사항), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) — 법정·표준 매매계약서 서식 없음

검수 상태

원본 확인 · 내용 검수

마지막 확인

2026-11-01 확인

다음 확인 예정

2026-11-30

문서 ID

F042

출처·적용 범위